専任媒介なのに家が売れない｜レインズ・報告・囲い込みの確認方法 | 家が売れない対策本部

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専任媒介を結んだのに問い合わせが増えないと、「本当に販売しているのかな」と疑いたくなりますよね。ただし、専任媒介は一社を窓口にする契約であり、成約や高値売却を保証するものではありません。

不満だけで会社を変える前に、媒介契約、レインズ登録証明書、売主専用画面、販売活動報告を同じ期間で確認することが大切です。登録・公開・報告の事実と、価格や物件条件の問題を切り分けると、更新か変更かを判断しやすくなります。

この記事で確認すること

・専任媒介と専属専任媒介の登録・報告の違い

・レインズ登録証明書と売主専用画面の確認方法

・囲い込みと断定せず、更新判断に必要な事実を残す方法

専任媒介でも成約は保証されない

一社へ任せれば、その会社が必ず買主を見つけてくれると思いますよね。しかし、媒介契約は売却活動の方法や当事者の義務を定めるものであり、一定期間内の成約を約束する契約ではありません。

問い合わせがない原因は、レインズ登録や広告の問題だけでなく、売出価格、写真、物件情報、内覧条件、地域需要、接道や権利など複数あります。最初に「公開されていない」のか、「公開されているが反響がない」のかを分けます。

契約類型／物件・価格要因との切分け

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介では、他社へ重ねて依頼できるか、自己発見取引、指定流通機構への登録期限、業務報告の頻度などが異なります。手元の媒介契約書と国土交通省の標準媒介契約約款の案内を見比べ、実際に結んだ契約の条項を優先してください。

指定流通機構の案内では、専属専任媒介は契約締結日の翌日から5日以内、専任媒介は7日以内にレインズへ登録する扱いで、不動産会社の休業日は期間に算入しません。業務報告は、専属専任が1週間に1回以上、専任が2週間に1回以上とされています。

制度確認日：2026年8月25日。契約の更新・解約・費用は、締結済みの媒介契約書と不動産会社の説明を確認してください。

物件側の原因を反響段階から確認する場合は「家が売れないときはどうする？」へ戻ります。

登録証明書と売主専用画面を確認する

「レインズに登録しました」と口頭で聞くだけでは、登録日や内容まで分かりませんよね。専任・専属専任で登録された場合は、宅地建物取引業者からレインズ登録証明書を受け取り、物件情報と登録年月日を確認します。

証明書には売主専用画面を利用するための情報が記載されます。ログイン方法が分からない、証明書を受け取っていない場合は、媒介会社へ再発行や確認方法を尋ねてください。

登録内容・公開状態・令和7年1月以降の機能

2025年1月から、レインズへの取引状況の登録が宅地建物取引業者の義務となりました。同月4日からは、登録証明書の二次元コードを使って売主専用画面へログインでき、取引状況を確認できる仕組みが案内されています。

画面では、登録内容、図面、取引状況などを確認します。取引状況の表示だけで、広告先すべてや他社からの問い合わせ履歴まで把握できるとは限りません。画面と登録証明書の内容に相違がある場合は、スクリーンショットや確認日を残し、媒介会社へ説明を求めます。

レインズの閲覧情報を第三者へ広く公開せず、利用条件に従って扱ってください。登録・公開の確認後も問い合わせがない場合は「問い合わせ・内覧が来ない理由」で価格と広告を点検します。

販売活動報告を回数でなく内容で見る

定期的にメールが来ていれば、十分に活動しているように見えますよね。しかし、「広告を継続中」「反響なし」だけでは、次の改善を判断できません。報告頻度と同時に、掲載先、表示内容、問い合わせ、内覧、相手業者からの照会、断られた理由を確認します。

売主側も、報告期間と価格変更日を合わせて記録します。価格を変えた直後、写真を追加した後、内覧条件を広げた後で、反響がどう変わったかを比べます。

広告先・反響・相手業者・改善策

販売活動報告では、次の5項目をそろえます。

数だけでなく、内覧後の共通理由や他社からの質問も重要です。媒介会社に「次回報告までに何を変え、何を測るか」を具体化してもらいます。

「囲い込み」と決めつけず事実を記録する

他社のサイトに載っていない、内覧が少ないというだけで、囲い込みだと思ってしまうことがありますよね。しかし、広告転載には売主・元付業者の承諾や各サイトの掲載条件があり、掲載数だけでは不適切な対応を証明できません。

一方で、売主専用画面の取引状況と媒介会社の説明が違う、他社の照会に対する説明が何度も食い違うなど、確認すべき事実がある場合は記録します。

他社照会／説明と記録の食い違い

日付、問い合わせた内容、回答者、回答、画面表示、販売活動報告を時系列にします。第三者へ架空の客を装わせたり、通話を無断で公開したりせず、まず媒介会社へ具体的な事実を示して説明と訂正を求めます。

解消しない場合は、契約書に記載された相談窓口、宅地建物取引業の免許行政庁、関係団体などへ相談します。本記事は個別事業者の違法行為や囲い込みを認定するものではありません。会社変更を検討するときは「家が売れないとき不動産会社を変えるべき？」で、契約期間と引継ぎ資料を確認してください。

登録・公開・報告の3点を確認して更新を判断する【最終判断】

更新判断では、登録証明書、売主専用画面、販売活動報告を同じ期間で確認します。義務の有無だけでなく、実際に公開され、反響に応じた改善が行われたかを見ます。

登録・報告は適切でも価格や物件情報に改善余地があるなら、期限付きで施策を試します。説明や記録がそろわず信頼関係を保てないなら、契約条項に従って更新しない、会社変更、買取比較を検討します。買取へ切り替える場合は「仲介で売れない家を買取へ切り替える判断基準」と同じ手取り・期限・責任で比較してください。

主な確認元：国土交通省「レインズにおける物件情報の取引状況の登録について」、指定流通機構「媒介契約制度」「売主専用画面」

最終確認日：2026年8月25日／参照：国土交通省・指定流通機構の制度案内、締結済み媒介契約書、登録証明書、販売活動報告

家が売れない対策本部 編集部

家が売れないときの反響段階、売却期限、保有費、媒介契約、物件条件について、順位を付けずに同じ確認軸で整理しています。一次情報と各提供者の公式表記を優先し、変動する情報には確認日を記録しています。