家が売れないと住宅ローンはどうなる？残債とオーバーローンの確認 | 家が売れない対策本部

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住宅ローンが残る家に買主が見つからないと、「このまま売れなければどうなるのだろう」と不安になりますよね。家を売り出している間も、契約どおりの返済は続きます。売却予定だけで返済や抵当権の扱いが変わるわけではありません。

値下げの前に、ローン残高・売却価格・売却費用を同じ確認日でそろえ、金融機関へ抵当権抹消の条件を確認することが必要です。返済が苦しくなりそうなら、延滞してからではなく早めに契約中の金融機関へ相談します。

この記事で確認すること

・売却中の住宅ローン返済と相談の順番

・残債、査定額、諸費用から不足額を出す方法

・抵当権抹消とオーバーローンを金融機関へ確認する項目

家が売れなくても返済義務は自動で止まらない

売却を依頼した時点で、返済を一時停止できると思うことがありますよね。しかし、媒介契約や査定は住宅ローン契約とは別です。売買契約や決済の予定があっても、金融機関との契約に従って返済します。

住宅ローンが残っていても売却活動はできますが、通常は決済時に必要額を返済し、買主へ引き渡すため抵当権抹消の手続きを進めます。必要額や書類、連絡期限は金融機関によって異なるため、仲介会社の説明だけで確定させません。

返済中の売却／延滞前後の相談順

まず金融機関へ「返済中の自宅を売却したい」と伝え、売却時に必要な全額返済額の計算方法、繰上返済手数料、抵当権抹消書類、連絡期限を確認します。決済日が決まったら、その日付を基準に改めて必要額を出します。

返済が難しくなりそうな場合は、家計、収入の変化、売却活動、今後の見通しを整理して早期に相談します。住宅金融支援機構も、返済に不安が生じた利用者へ返済方法変更などの相談窓口を案内しています。利用できる対応は金融機関・契約・審査で異なり、変更が承認されるとは限りません。

家が売れない原因自体を分けたい場合は「家が売れないときはどうする？」へ戻ってください。

残債・売却手取り・諸費用を同じ日で確認する

査定額がローン残高を上回れば問題ないように見えますよね。ただし、査定額は成約額でも手取り額でもありません。売却には仲介手数料、登記、印紙、測量、残置物処分などが発生する場合があります。

比較表では、金融機関の全額返済必要額、不動産会社の査定額、売却費用の概算を同じ日付でそろえます。査定価格を複数置き、価格が下がった場合の不足額も確認します。

アンダーローン／オーバーローン

計算の入口は次のとおりです。

差額がプラスになる状態は一般にアンダーローン、マイナスになる状態はオーバーローンと呼ばれます。ただし、プラス額がそのまま税引後の手取りになるとは限りません。費用の範囲や税務は個別に確認してください。

売れない間に生じる税・保険・管理費も含める場合は「売れない家の固定資産税と維持費」で保有費を整理します。

抵当権を抹消できる条件を金融機関へ確認する

買主との売買契約ができれば、抵当権も自動的に消えると思いがちですよね。抵当権抹消には、金融機関から必要書類を受け取り、登記申請を行う手続きが必要です。売却代金だけで返済額に足りない場合は、不足額の扱いを事前に協議します。

住宅金融支援機構は、フラット35の返済中に住宅を他人へ譲り渡す場合、原則として融資金を全額返済する必要があると案内しています。他の住宅ローンも契約条件が異なるため、必ず契約中の金融機関へ確認してください。

自己資金で補う／返済困難時の早期相談

不足額を預貯金などで補える場合は、必要額を決済日までに用意できるか確認します。親族から資金を受ける、別の借入れをする場合は、返済可能性や税務も関係するため、安易に決めません。

自己資金で補えず返済も難しい場合は、通常の売却だけで解決できない可能性があります。金融機関へ現在の状況を伝え、必要に応じて弁護士、司法書士、法テラスなどの法律・債務相談へつないでください。抵当権を抹消できることや返済条件の変更は、売主や不動産会社だけでは保証できません。

不足額があるときの選択肢を勝手に決めない

売却価格を下げれば早く買主が見つかって解決するように思えますよね。しかし、値下げによって不足額が広がり、決済できなくなることがあります。価格変更の前に、下げた価格でも全額返済と費用を賄えるかを再計算します。

買い替え中なら、新居の手付金、ローン開始、旧居の決済日も一本の時系列にします。二重負担を含む判断は「買い替えで家が売れないとき」で確認してください。

金融機関協議／法律・債務相談

金融機関へは、最新の残高、査定書、売却活動の記録、家計資料、希望する売却時期を示します。どの選択肢を検討できるか、必要書類、回答期限、売買契約へ入れるべき条件を確認します。

返済がすでに遅れている、督促や法的手続に関する通知が届いた、複数の債務がある場合は、通知を放置しません。金融機関と法律専門家へ早めに相談し、期限と手続きを確認してください。本記事は任意売却、債務整理、競売の可否や結果を判定するものではありません。

値下げ前に残債証明と金融機関の条件を確認する【最終判断】

最終判断では、同じ確認日で全額返済必要額、想定成約価格、売却費用、保有費、自己資金を並べます。差額が不足する場合は、値下げや契約の前に金融機関へ相談します。

買取査定を比べる場合も、提示額だけでなく決済日、費用負担、ローン返済後の手取りを確認します。「売れない家の買取価格と費用」の比較表を使い、概算と確定額を分けてください。

主な確認元：住宅金融支援機構「ご返済中の方」「返済方法変更メニュー」、契約中の金融機関・住宅ローン契約書

最終確認日：2026年8月25日／参照：住宅金融支援機構・契約中の金融機関の案内、ローン残高・査定・売却費用資料

家が売れない対策本部 編集部

家が売れないときの反響段階、売却期限、保有費、媒介契約、物件条件について、順位を付けずに同じ確認軸で整理しています。一次情報と各提供者の公式表記を優先し、変動する情報には確認日を記録しています。